賢者の節税対策は不動産が良いと言われるが、実際はどうなの？
なぜ不動産投資が節税対策になるのか
賢者のところには不動産会社から色々と物件案内や不動産購入を勧める電話が掛かってきていると思います。そして「不動産物件を買って節税しましょう」と何度も同じフレーズを聞かされたご経験があるのではないでしょうか。では今一度、その不動産物件購入による「節税」について理解しておきましょう。
不動産投資において、“節税“とは「減価償却」を作ることを意味します。
不動産を購入すると、特に物件を購入した初年度は、初期費用に加えこの「減価償却」が多額になります。そしてこれが家賃収入を大きく上回ることとなり、実質大きな赤字になります。ここで赤字になったら意味がない…と思いがちですが、実はそうではなく、この赤字が賢者の所得に合算されるため、トータルでの所得を減らすことに繋がります。これが結果的として所得税を抑えることになり、節税の効果が生まれるというものです
これが不動産投資を活用した一般的な節税スキームです。
お金のある賢者が勧められるマンション節税の落とし穴
今、巷では不動産投資がブームと言われているのを御存知でしょうか。
世間は海外旅行者の増加に沸き、都市圏ではホテル不足が囁かれ、民泊だのと盛んに行われているのはご承知のことと思います。また一方で、銀行は貸出先に苦慮しており、賢者などの富裕層には比較的簡単に、しかも低金利で高額な融資を実行してくれます。こういったことから不動産投資をしている賢者が既に大勢おられます。
しかし問題なのは、銀行や不動産会社は、今や一般のサラリーマンにまでも「ワンルームマンションのオーナーになろう！」と不動産投資を勧めており、また高齢富裕層にも同じように「相続税対策としてアパートやマンションを建てましょう！」などと同じようにふれ込み、全国で不動産投資を一部バブル化させてしまっていることです。実際に、金融庁も銀行貸出における不動産融資の割合が高いことを懸念し、昨年から調査に乗り出しています。
そもそもですが、購入した不動産から安定的に収入を得られるのかが不動産投資において非常に重要です。銀行融資についての返済があるにも拘わらず、家賃収入がなければ所謂「持ち出し」で返済せねばならず、そんなことになれば元も子もありません。またサブリース契約を付けたとしても、取り決めた賃料がずっと続く保証もありません。
このように不動産投資には落とし穴が沢山あるのです。
不動産投資はその投資金額が大きくなります。故に失敗した場合にはその傷も大きなものになりがちです。不動産を購入したものの、安定的に家賃収入などがなければ、それはただの不良債権となってしまいます。安易に節税だけを考えるのではく、まずはこういった現状を理解した上で、投資に踏み切るべきでしょう。
購入した不動産の賢者としての使い道
不動産投資にも色々あります。１棟アパートだったり、ワンルームマンションだったり、はたまたマンション１棟や土地だったり。また新築もあれば中古もあります。一概にすべての不動産投資が悪いわけではりません。ただ基本的に不動産会社が勧めてくる物件は「不動産会社が売りたい物件」ということを肝に銘じておくべきでしょう。因みに、今現在多いのは圧倒的に「都市部のサブリース契約付ワンルーム（区分）マンション」といった案件です。
もし賢者の方々が不動産を購入するなら、目先の節税や利回りだけでなく、将来の使い道を考慮して検討されるのも１つでしょう。将来クリニック医院の開業を考えておられるのであれば、当初から、そういった観点で不動産を探すのも良いかもしれません。（今のうちから不動産に興味を持っておくだけで、将来、クリニック医院の開業場所を選ぶ時にもきっと役立つと思います）
不動産は長期的に見れば、保有しておくべき資産の１つだと私達も考えています。特に老後に良好な収益物件を所有していれば、非常にゆとりのある生活がおくれることになります。
不動産投資は目先の節税だけなく、将来的な運用や活用なども十分に考慮した上で行って欲しいと思います。
賢者の不動産投資でしっかり資産形成をするには
やはり不動産を購入するからには、その投資物件にはしっかり稼いでもらう必要があります。どのような物件も安定した家賃収入がなければ「不良債権」に代わってしまうことを肝に銘じておきましょう。
不動産投資で着実に資産形成するには、何と言っても「物件選び」が決め手です。その為には如何に有益な情報をいち早く手に入れるかが重要であり、日頃からどのように情報収集しているか、また不動産の知識習得に努めているかが欠かせません。
なんでも不動産会社の言うなりにならず、ご自身で情報収集することは勿論、税理士やＦＰといった人から不動産会社とは違う立場のアドバイスを聞いたりすることも良いでしょう。また私が個人的にお勧めするのは、知人、友人、先輩などの身近な人で不動産投資に手慣れた方から色々と知識を習得し、アドバイスを受けることです。賢者は不動産を所有している方も多いので、きっと周りから貴重な成功談や失敗談が聞けると思います。
いずれにしても、よく理解されないまま、資産形成を焦るあまり無謀な投資に踏み切らないことが第一でしょう。
株式会社VIDA MIA 代表取締役 大西宏明
保険やオペレーティング・リース、国内外の株式・債券・投資信託など多岐に渡った金融商品を活用しながら相続・事業承継対策スキームを策定し、専門家の税理士や弁護士とも提携して遺言の作成および民事信託（遺言代用信託）の提案も行なう。
特定の金融機関には属さず、近畿圏を軸に国内で幅広くワンストップ型の独立系総合金融コンサルティングを展開中。
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